Í tilefni af því að enn og aftur eru dregnar upp hugmyndir um sérstaka flokkun íbúanna á grundvelli fátæktar eða veikrar stöðu og þeir einangraðir í tilteknum "félagslegum íbúðum" - þá er rétt að halda því til haga að það er mjög auðvelt að koma til móts við fjölmenna hópa með því að auka hagkvæmar byggingar og lækka framkvæmdaakostnað - fyrir alla - og nota til þess þann kraft sem felst í "not-for-profit" rekstri leigu og búseturéttaríbúða.
Brjálaðar arðsemiskröfur lífeyrissjóða og fjárfesta - halda markaðnum í gíslingu og tugþúsundum einstaklinga undir oki alltof þungrar greiðslubyrði af lánum eða leigu á þöndum markaði.
Sérfræðingar ráðgjafarfyrirtækja og greinignardeilda bankanna og nú síðast Seðlabanka Íslands og ASÍ berjast fyrir því að fjármagnið hafi forgang og græðgisfjárfesting og ósjálfbær spákaupmennska fái að leika lausum hala.
Vek því athygli á innleggi húsnæðissamvinnufélaganna í tengslum við afar einhliða og skekkta umfjöllun KPMG/Analytica ofl í nýlegri skýrslu.
Til samvinnunefndar um mótun húsnæðisstefnu 26.mars 2014
Formaður Soffía Eydís Björgvinsdóttir
Varðar greiningu á möguleikum á endurskipan húsnæðismála; vegna nýrrar skýrslu KPMG/Analytica og EC consulting 18.mars 2014
Húsnæðissamvinnufélögin hafa tekið þátt í því víðtæka samráði sem ráðherra lagði upp á árinu 2013 og hafa fulltrúar félaganna kappkostað að leggja að mörkum. Umfang starfsemi húsnæðissamvinnufélaga á Íslandi er einungis örlítið brot af húsnæðismarkaðinum og að því leyti mjög ólíkt því sem er í mörgum nágrannalöndum. Rekstur annarra almennra húsnæðisfélaga/sjálfseignarfélaga „not-for-profit“ þekkist ekki. Leigumarkaður er óstöðugur og engin hefð fyrir langtímaleigu íbúða fyrir almenning, sem eru reknar án hagnaðarkröfu eða með mjög hóflega kröfu um arðsemi.
Okkar erindi hefur því ekki síst beinst að því að vekja athygli á rekstri íbúða án hagnaðarkröfu – not-for-profit í húsnæðissamvinnufélögum og almennum sjálfseignarfélögum eins og algengt er í Evrópu og Canada. Sameinuð reynsla innan Alþjóðasambands Húsnæðissamvinnufélaga (ICA-Housing) og í Danmörku, Svíþjóð og Noregi býður upp á viðmið og fyrirmyndir sem hljóta að verðskulda athygli í þeirri vinnu sem hér er í gangi. Einnig er vaxandi hreyfing í Bretlandi að stofna staðbundin „lýðræðisleg sjálfseignarfélög“ um not-for-profit rekstur húsnæðis. Þessar leiðir fela í sér;
· Lækkun á framleiðslukostnaði og mikill sveigjanleiki/hagkvæmni í íbúðagerð
· Áhættudreifingu með gagnkvæmri ábyrgð
· Lækkun á fjármagnskostnaði þar sem félögin taka á fyrsta stigs vanskilum sem aldrei lenda þannig á lánveitanda og skila sér í lægri vaxtakröfu.
· Afkoma af rekstri er ekki flutt út úr verkefninu í formi fjármagnsarðs en „eigandaarðurinn“ gengur til félagsins og til notendanna í formi lægri mánaðargjalda.
Skýrsla KPMG/Analytica virðist hafa misst af þessum rekstrarformum – og engin tilraun er gerð í greiningu þeirra til að leggja mat á möguleika slíkra forma. Markvisst er ruglað saman „félagslegum“ íbúðum og „not-for-profit“ rekstri og lítur út fyrir að skýrsluhöfundar þekki ekki muninn á almennum íbúðarekstri í húsnæðissamvinnufélagi, sem er opið öllum, eða rekstri „félagslegra íbúða“ fyrir einungis efnaminna fólk (eða heldur rekstri „sérgreinds húsnæðis“ fyrir afmarkaða hópa, stúdenta, fatlaðra eða aldraðra).
Það er mat húsnæðissamvinnufélaganna að;
· Ungt fólk/fyrstu kaupendur fá ekki greiðslumat til kaupa á eigin kennitölu nema eiga aðgang að fjölskylduarfi eða auði
· Fjöldi fólks er laskað eftir hrunið og getur ekki keypt að óbreyttu
· Vaxandi hópur fólks vill eiga val um að kaupa á eigin kennitölu, kaupa búseturétt í samvinnufélagi eða leigja á langtímamarkaði sem rekinn er án hagnaðarkröfu
· Allar kynslóðir og hópar kalla eftir því að ódýrar íbúðir af aukinni breidd og mismunandi gerð verði framleiddar og reknar með hagkvæmnina eina að leiðarljósi.
Það er krafa húsnæðissamvinnufélaganna að verkefnisstjórn um mótun húsnæðisstefnu láti vinna greiningu á möguleikum og hagkvæmni þess að virkja „not-for-profit-rekstur“ leigu- og búseturéttaríbúða í húsnæðissamvinnufélögum. Slík greining byggi á þekktum viðmiðum frá nágrannalöndum og sæki gögn og leggi fram skýrslu sem getur orðið jafngildur leiðarvísir fyrir nefndina og fyrir ríkisstjórn og Alþingi við útfærslu á húsnæðisstefnu til framtíðar eins og sú mjög einhliða skýrsla KPMG/Analytica sem fyrir liggur.
Greinargerð;
Með Hruninu 2008 og gengisfalli krónunnar hafa almenn kjör launþega versnað verulega og fjölmennir hópar misstu allt eigið fé sem þeir áttu í húsnæði. Mikilvægt er að vinna greiningu á því hversu stór hópur fólks mun ekki fá greiðslumat miðað við núverandi laun og lánareglur - sérstaklega mtt. áforma um að stöðva 40 ára verðtryggð annuitetslán til einstaklinga.
80 milljarðar hafa verið teknir út af séreignarsparnaði.
Ný lög um neytendalán tóku gildi 1. Nóvember 2013. Þau herða mjög kröfur um greiðslumat og samhliða því hafa möguleikar fjölskyldna til að fá lánsveð þrengst. Nýir árgangar komast því alls ekki inn á kaupendamarkaðinn.
Húsnæðisverð er ennþá tiltölulega hátt og fjöldi eigna í eigu fjármálastofnana sem manipúlera markaðinn til hækkunar með þeim hætti.
Uppskrúfuð arðsemiskrafa lífeyrissjóðanna 3,5% + vísitala NV. og ójafnvægi í kring um Íbúðalánasjóð heldur uppi vaxtaokri langt umfram greiðslugetu atvinnulífs og heimila.
Með hliðsjón af þessu má vera ljóst að ekki verður boðið upp á húsnæðisöryggi fyrir mjög hátt hlutfall íbúanna án þess að kraftur og hagkvæmni not-for-profit rekstrar verði virkjaður í gegn um húsnæðissamvinnufélög og staðbundin sjálfseignarfélög not-for-profit.
Jafnframt vantar mat á því hversu mikla lækkun á byggingarkostnaði má fá fram – með því að nýta þann sveigjanleika sem staðfestar breytingar á byggingarreglugerð bjóða upp á.
Virðingarfyllst
F.h. Búseta hsf./Búseta á Norðurlandi hsf. og Búmanna hsf.
Gísli Örn Bjarnhéðinsson/Benedikt Sigurðarson/ og Daníel Hafsteinsson
Samrit til húsnæðismálaráðhera Eyglóar Harðardóttur
Vakin er athygli á; Bresku sjálfseignarfélögin; http://www.communitylandtrusts.org.uk/home
ICA-housing http://www.icahousing.coop/
ILO REC-193 http://www.ilo.org/dyn/normlex/en/f?p=NORMLEXPUB:12100:0::NO::P12100_ILO_CODE:R193