Húsnæðismál almennings 12.02.2015
Í stuttu máli er veruleiki almennings þannig að íbúðaverð á Höfuðborgarsvæðinu er alltof hátt. Byggingarkostnaður er allof hár og vaxtaokur með verðtryggingu er langt út úr korti. Leigumarkaður er hálfgerður ræningjamarkaður – og braskarar „harka tímabundið á markaðinum.“ Húsnæðissamvinnufélög og leigufélög almennings sem rekin eru án hagnaðarkröfu eru afar lítil og sum veikburða. Byggingar eru „verktakadrifnar“ og allt mögulegt hagræði af byggingastarfsemi er leyst út úr greininni – og fer til fjárfesta og verktaka en kemur ekki kaupendum eða húsnæðisfélögum til góða að neinu marki. Byggingar og húsnæðismarkaðurinn er þannig fyrst og fremst braskdrifinn og spinnur upp kostnað fremur en að leita hagkvæmni og hagræðingar og lækkandi verðs í þágu almennings sem þarfnast húsnæðisöryggis. Breyttar lánareglur frá 1. nóv. 2013 fjölga auk þess verulega í hópi þeirra sem ekki geta keypt á eigin kennitölu og reynsla eftir-hrunsins gerir mörgum erfiðara eða ómögulegt að njóta aðstoðar fjölskyldu eða eldri kynslóða til að eignast húsnæði.
Í flestum nágrannalöndum er leigu- og búseturéttarmarkaður – án hagnaðarkröfu – algengt eða algengasta form íbúðarekstrar fyrir almenning. Hagkvæmar íbúðir þar sem lögð er áhersla á sveigjanlegar lausnir og samfélagslega ábyrgð – um leið og ýtt er undir fjölbreytni og umhverfisgæði.
Á árinu 2013 startaði Eygló Harðardóttir húsnæðisráðherra víðtæku samráði um mótun húsnæðisstefnu. Fjöldamargir aðilar fengu tækifæri til að leggja þar að mörkum – ekki bara samtök fjármálafyrirtækja (bankar og lífeyrissjóðir) og launþegahreyfingin - heldur fulltrúar sveitarstjórnarstigsins (Reykjavíkur og Sambands Ísl. Sveitarfélaga), Samtök atvinnulífsins og fulltrúar aðila sem reka húsnæði í þágu almennings (Stúdentar/Öryrkjabandalagið). Einnig nýstofnuð Samtök leigjenda á Íslandi, fulltrúar húsnæðissamvinnufélaganna og Hagsmunasamtök heimilanna. Fulltrúar stjórnmálaflokka á Alþingi áttu sína fulltrúa í þessu verkefni.
Fjöldamargt var dregið upp á borðið til skoðunar í þessu ferli – en því miður skyggði fráleit staða Íbúðalánasjóðs og stjórnunarkreppa talsvert á þá lausnaleit sem fram hefði þurft að fara. Ekki er heldur ástæða til að venmeta það yfirburðaafl sem lobbýistar á vegum banka og lífeyrissjóða hafa þegar kemur að samráðsferli. Þrátt fyrir málefnalegar tilraunir þeirra aðilar sem tala fyrir V-Evrópskum lausnum í húsnæðismálum gekki undarlega illa að fá verkefnisstjórnina til þess að hleypa efnislegum greiningum á því með hvaða hætti áherslur og starfsrammi leigu og búseturéttarfélaga á EES-svæðinu væri almenningi hagkvæmari en hér hefði þekkst.
Verkefnisstjórn ráðherra skilaði tillögum og greinargerðum í maí 2014. Þar er vissilega sleginn verulega breyttur tónn varðandi áherslur - með því að gert er ráð fyrir að leigu- og búseturéttaríbúðir fái verulega aukið vægi í húsnæðisstefnunni til framtíðar.
Frá þeim tíma sem tillögur verkefnisstjórnarinnar voru kynntar hefur staðið yfir lævíst áróðursstríð fjármálakerfisins gegn þeim áherslubreytingum sem gefið er undir fótinn með. Landsbankinn hefur farið þar fyrir öðrum fjármálafyrirtækjum með áróðri í þá veru að „allt sé í stakasta lagi á fasteignamarkaði“ - og spaír nú allt að 30% verðhækkun fasteigna á Höfuðborgarsveæðinu á skömmum tíma. Lobbýistar lífeyrissjóða og bankanna fylla bæði eyrun á ráðmönnum og fjölmiðlafólki og málaliðum braskaranna tekst enn að fá almennu umræðuna til að hverfast mest um skammtímahagsmuni „fjárfesta“ og bankanna.
Á sama tíma fjölgar þeim sem berjast á eignamarkaði með alltof þunga greiðslubyrði í of dýrum íbúðum í Höfuðborginn eða berjast við markaðsbrest í jaðarbyggðum – og sá fjöldi sem alls ekki sér fram á geta keypt á eigin kennitölu vex. Leigumarkaðurinn á þenslusvæðunum verður bara ruddalegri og alltof ótraustur og dýr.
Sveitarfélögin komast upp með að innheimta óraunsætt yfirverð fyrir lóðir og smyrja á gatnagerðargjöld þannig að á Höfuðborgarsvæðinu nemur fyrirframgreiðsla til sveitarfélaganna 16-23% af byggingarkostnaði almennra íbúða skv. mati Samtaka Atvinnulífsins. Svo fyrir hvern er óbreyttu kerfi þá viðhaldið?
Hvernig stendur á því að fjölmiðlarnir virðast hafa afar takmarkaðan áhuga á að fjalla um húsnæðismálin útfrá þeim veruleika sem ríkir t.d. í Svíþjóð og Þýskalandi – þar sem sveitarfélög leika afar virkt hlutverk í því að örva framleiðslu hagkvæmra íbúða fyrir almenning í gegn um húsnæðissamvinnufélög og almenn sjálfseignarfélög/leigufélög almennings?
Markviss innleiðsla V-Evrópskra viðmiðana í skipulags- og byggingarmálum mun lækka húsnæðiskostnað almennings og draga úr hættu á verðbólum.
Sveitarfélög um alla V-Evrópu setja sér viðmiðanir um samsetningu byggðar í einstökum hverfum og kjörnum. Það hefur færst mjög í vöxt að blöndun íbúða og íbúa sé forgangsmarkmið í skipulagi og þannig sé reynt að koma í veg fyrir að til verði „ghettó“ - ríkra og fátækra. Víða á EES-svæðinu er gert ráð fyrir meirihluti almennra íbúða í einstökum hverfum sé í leigu eða búseturéttarfélögum - kannski upp í 80% (Svíþjóð/Danmörk/Þýskaland). Leigustarfsemi er skráningarskyld og eftirlitsskyld og í sumum nágrannalöndum er einstaklingum beinlínis bannað „að harka á leigumarkaði“ tímabundið. Þess vegna er íbúðum í eigu einstaklinga og fjárfestingarfélaga gjarna ráðstafað til leigu og í umsjón/þjónustu innan stórra félaga sem lúta eftirliti og almennum skilmálum.
Húsnæðissamvinnufélög og leigufélög almennings sem rekin eru án hagnaðarkröfu – geta tekist á við þróunarstarf og skapað aukna fjölbreytni í gerð íbúða og þjónustu. Þar verður til svigrúm fyrir samfélagslegar lausnir og þróun gæða sem markaðsdrifnir aðilar hvorki geta né vilja skapa - enda þeirra markmið fyrst og fremst að taka fjármuni út úr rekstrinum.
Í mörgum löndum V-Evrópu er það viðhorf ríkjandi að almenni íbúðamarkaðurinn sé ekki vetvvangur til skammtímagróða - heldur sé íbúðareign langtímafjárfesting sem heldur verðgildi með ásættanlegri áhættu. Sjálfbær rekstur íbúðar sé því nægilegur til að færa eigandanum ávöxtun þar sem hóf er á öllum kröfum. Rétt er einnig að hafa í huga að stór húsnæðislánafélög í Þýskalandi og víðar eru rekin sem gagnkvæm félög í eigu lántakenda - og eru ekki rekin í hagnaðarskyni (Þannig var það einnig í Bretlandi þar til HSBC var einkavæddur). Hagnaðar af fjármögnunarhluta húsnæðis fyrir almenning er þannig ekki fluttur út úr húsnæðisgeiranum í þeim mæli sem við höfum séð gerast hér á landi.
Það sem þó skiptir mestu máli fyrir almennt lægri húsnæðiskostnað venjulegrar fjölskyldu í nágrannalöndum er að stór félög sem rekin eru „not-for-profit“ – í húsnæðissamvinnufélögum eða sjálfseignarfélögum skapa markaðsaðhald og leggja að mörkum til að leysa ávinning af byggingarstarfsemi og hagkvæmum rekstri til þeirra sem leigja eða sitja viðkomandi íbúðir.
Félög almennings sem rekin eru án hagnaðarkröfu búa víða við þann starfsramma að sveitarfélögin leggja að mörkum ívilnanir; víkjandi lán eða þróunarstuðning á undirbúningstíma, fá að fresta greiðslu lóða- og gatnagerðargjalda (allt að 25-30 ár) og fá jafnvel langtímalán með milligöngu sveitarfélags sem varpa þannig bestu lánakjörum beint yfir til almennra íbúa. Það er einnig þekkt að slík félög almennings taka við beinum stofnstyrkjum og selja sveitarfélögum búseturétti – en taka að sér í staðinn að þjónustu einstaklinga og hópa fólks sem stendur höllum fæti. Þannig leggja félögin að mörkum með virkum hætti til blöndunar íbúða og íbúa í hverfum og kjörnum.
Með raðsmíði og innkaupasamstarfi stórra félaga og systursamtaka næst verulegt hagræði í byggingum sem lækkar kostnað og veitir aðhald. Slíkur ávinningur kemur notendum/almenningi strax til góða en er ekki drenaður út úr greininnni og beint til fjármálakerfisins og braskara eins og hérlendis.
Um fjármagnkostnað er rétt að hafa í huga að félög almennings - í not-for-profit rekstri – geta hiklaust tekið lán á verðtryggðum kjörum og til langs tíma – að því gefnu að sett verði mjög ströng ákvæði um hámarksvexti slíkra lána við t.d 1% - og að vaxtaberandi veðhlutfall uppreiknaðs höfuðstóls geti aldrei farið umfram 90% af markaðsverðmæti viðkomandi eignar. Þannig gætu umbreytingar á húsnæðismarkaði komið til móts við hófsamar kröfur lífeyrissjóða um aðgang að öruggum skuldabréfum - með lítilli áhættu. (Forsendur kunna að vera til þess að leggja þvingaðan „skyldusparnað“ á sjóðsöfnun lífeyrissjóða í því formi að sjóðunum verði gert skylt að binda fjármagn í íbúðaskuldabréfum almannafélaga skv. nánari reglum.)
Reynslan er auðvitað ekki þannig að miðborgarsvæði stórborganna sé án húsnæðisverðbólgu - eða að þar sé alls enginn skortur á húsnæði. Hins vegar eru aðstæður þannig að verðbóla sprengdi ekki greiðslugetu almennings í Þýskaladndi og Svíþjóð svo dæmi sé tekið á árinum 2004-2008. Danmörk hins vegar sá framan í sprengingu og eignabólgu á íbúðamarkaði - enda þar stigin óheillaskref í átt til hagnaðarvæðingar bæði eignamarkaðarins og lánamarkaðarins árin 2003-2008. Nú hins vegar stendur íbúðarkaupendum í Danmörku til boða að endurfjármagna íbúðalán sín með 1,5% föstum vöxtum í 30 ár.
Sveitarfélög á Íslandi hafa lögbundnar skyldur í húsnæðismálum gagvart öllum almenningi – sbr. 13.-14. Grein laga nr.44/1998 um húsnæðisnefndir. Frá því að markaðsvæðing húsnæðismarkaðarins hófst fyrir alvöru með innrás einkavæddu bankanna á íbúðalánamakaðinn 2004 – hefur almennum hlutverkum sveitarfélaga lítið eða ekki verið sinnt – og þvert á móti hafa sveitarfélögin farið lengra inn á vafasamar brautir við að sprengja upp lóðaverðbólgu og okrað á gatnagerðargjöldum. Þessu er brýnt að snú að snúa við – og feta til baka í átt að því sem best hefur gefist í nágrannalöndum á EES-svæðinu.
Reykjavíkurborg hefur stigið örlítið skref í átt að Evrópskum áherslum í skipulagi með því að gera ráð fyrir að 25% af íbúðum í þéttingarhverfum skuli verða leigu- eða búseturéttaríbúðir. Einnig hefur Reykjavíkurborg stigið til samstarfs við Búseta um ráðstöfun íbúða innan þessa skipulagsmarkmiðs - án þess að uppboðsverð sé látið sprengja lóðaverð þeirra íbúða úr öllu hófi.
Þarna þarf að stíga miklu stærri skref – og útfæra almenna skyldu sveitarfélaga til að leggja að mörkum til almenna íbúðamarkaðarins sem rekinn er án hagnaðarkröfu. 50% almennra íbúða ætti að vera leigu- og búseturéttaríbúðir án hagnaðarkröfu – og hærra hlutfall í völdum kjörnum. Tímabært er að gera öllum sveitarfélögum skylt að tryggja að lágmarki 25% íbúðalóða til ráðstöfunar fyrir not-for-profit félög almennings – þar sem opin félög (samvinnufélög/sjálfseignarfélög) geta kallað til sín ívilnandi skilmála um þróunarfjármögnun og frestun á lóða- og gatnagerðargjöldum.
Samhliða þarf að skapa forsendur í skilmálum byggingarreglugerðar til að félög almennings geti nýtt sér meiri sveigjanleika um stærðir og gerð íbúða – þannig að sérnotahluti íbúðar verði ódýrari gegn því að félögin beri ábyrgð á því að tryggja aðgang að þjónustaðri sameign. (Slíkar heimildir eru hélendis einangraðar við stúdentaíbúðir – en gætu verið almennar fyrir félög neytenda að breyttum reglum.)
Með innleiðingu á V-Evrópskum viðmiðunum á byggingamarkaði gætum við vænst þess að húsnæðiskostnaður almennings lækki í grunninn um 20-30% á mjög skömmum tíma. Hvern munar ekki um slíka breytingu á almennum kjörum?